Subscribe here to RSS feed

Artikel gepubliceerd door Mondi de belangen organisatie op https://www.mondi.nl/woning-in-buitenland-verkopen-maar-niet-kunnen-leveren/page18__1758.php

De meeste artikelen over onroerend goed in het buitenland gaan over allerlei aspecten met betrekking tot het aankoopproces. Opvallend genoeg is er zeer weinig informatie te vinden over het verkoopproces. In deze publicatie wordt uitgegaan dat het vastgoed zich in Spanje bevindt, maar ook als de (tweede) woning in een ander land gesitueerd is, blijft het de moeite waard om dit artikel van de Spaanse makelaar Fred van Krimpen te lezen. 

Fred van Krimpen: “Niet voor niets is de vraag - Kunt u leveren? - als iemand zijn woning wil verkopen erg belangrijk. In de praktijk komt het zeer regelmatig voor dat iemand zijn Spaanse woning wenst te verkopen, maar geen notie heeft van welke documenten daarvoor nodig zijn en welke belastingen en afdrachten er voldaan moeten worden.

Indien de documenten niet volledig of in orde zijn, kunt u uw woning wel willen verkopen, maar kan er niet geleverd worden met alle gevolgen van dien. 
In de praktijk betekent dit dat een door koper en verkoper getekende verkoopovereenkomst vervelende consequenties kan hebben. Als de koper een aanbetaling van tien procent van de koopsom heeft voldaan en de verkoper kan niet leveren op de afgesproken datum, dan heeft deze koper volgens de Spaans wet recht heeft op een schadevergoeding die het dubbele bedrag van de aanbetaling bedraagt! Als de verkoper de schadevergoeding niet wenst te betalen, dan is de kans groot dat de koper beslag laat leggen op de woning. Dus de problemen stapelen zich voor de juridische eigenaar alleen maar op als zaken niet op orde zijn.

In dit artikel beperk ik me tot de documenten die nodig zijn om een woning aan te kunnen bieden op de markt, zodat u ook écht kunt leveren als er een serieuze koper voor uw Spaanse woning is.

NIE-nummer (Número de Identificación de Extranjeros)
Het nummer ter Identificatie van buitenlanders in Spanje wordt afgekort met NIE. Dit is een nummer waarmee niet-residenten zich in Spanje kunnen identificeren. Het is een uniek, persoonlijk en onoverdraagbaar nummer. Dit NIE-nummer is nodig bij alle officiële handelingen in Spanje. Dus niet alleen voor het openen van een bankrekening in Spanje en de aan- en verkoop van een woning in Spanje, maar ook als u bijvoorbeeld een auto wilt kopen in Spanje. Het NIE-nummer is eigenlijk een onooglijk document op een A4'tje waar, over het algemeen, slordig mee wordt omgegaan. Maak er een kopie van en bewaar het origineel bij uw notariële aankoopakte (in een kluisje), zodat het makkelijk traceerbaar is bij een verkoop. Als u het NIE-nummer document niet kunt overleggen, zal de notaris weigeren de akte te ondertekenen. Indien u dit document verloren bent, dan is eventueel een duplicaat aan te vragen, maar dit is erg tijdrovend.

De notariële aankoopakte (escritura de compraventa
Dit is ook zo’n document waarvan de juridische eigenaar/eigenaren van de woning vaak niet meer weet/weten of en waar het bewaard is. Sommige notarissen vragen niet om de originele aankoopakte bij een verkoop, maar in het binnenland verlangen de meeste notarissen het nog steeds. Als het er niet is, kan dit problemen opleveren. Ook van dit document is eventueel een duplicaat aan te vragen, maar dit is erg tijdrovend.”

Royeren/doorhalen van de hypotheek
Mondi: “Heeft of had u een hypotheek op uw woning in Spanje? Dan is het van belang te weten welke stappen u moet ondernemen om formeel een hypotheeklening door te laten halen zodra deze volledig is afbetaald. Want nadat de schuld bij de bank werd afbetaald, dient deze last niet meer op uw woning te staan. 

De economische doorhaling van de lening staat niet gelijk aan de automatische doorhaling van de hypotheek op uw woning bij het eigendomsregister. Om uw Spaanse hypotheek te annuleren bij het register is het nodig de volgende stappen te ondernemen. Raadpleeg hiervoor het artikel Doorhalen van hypotheek op woning Spanje.”

Fred van Krimpen: “Ook al is de volledige hypotheek afbetaald, maar de akte van doorhaling van de hypotheek is niet verleden, dan staat uw eigendom in het register nog steeds als zijnde: belast met een hypotheek. De koper zal op advies van zijn advocaat niet met de koop akkoord gaan, omdat de verkoper niet kan leveren omdat er formeel nog een hypotheek op het onroerend goed rust.

Erfenis kwesties
In België en Nederland is men gewend dat een erfeniskwestie allemaal relatief eenvoudig is af te wikkelen. Veel buitenlanders die een woning in Spanje via een erfenis (of schenking) verkrijgen hebben er vaak geen idee van dat, ook al is de erfenis in het thuisland geregeld, er in Spanje nog steeds een aantal stappen te nemen zijn om het erfgoed op naam van de erfgenaam(en) te registreren. 

Te vaak denkt men dat als de zaak in het thuisland is geregeld dat de woning in Spanje dan in de verkoop kan. Dat is helaas niet het geval. Een erfenis in Spanje registreren kan makkelijk meerdere maanden in beslag nemen. Dus ook hier geldt dat als de woning in de verkoop wordt gezet maar de erfenis is niet geregistreerd, dan kunt u niet leveren. 

Bij verkoop dienen alle mede-eigenaren in te stemmen met de definitieve verkoop(prijs). Als de verkopende partij niet over een volmacht beschikt van alle juridische eigenaren, kunnen er complicaties ontstaan, waardoor er niet geleverd kan worden.

Bedenk verder dat iedereen die als erfgenaam in de erfenisakte is opgevoerd en in Spanje als mede-eigenaar geregistreerd wordt, ook over een NIE-nummer dient te beschikken.

Woonvergunning (licencia de primera ocupación of cédula de habitabilidad) of vergelijkbaar document
Tot voor enkele jaren werd er bij bestaande woningen zelden of nooit naar de woonvergunning gevraagd. Als een woning aangesloten was bij de nutsbedrijven, kon men er gemakshalve van uitgaan dat de woonvergunning ooit door de gemeente was afgegeven. Het was namelijk noodzakelijk dit document te overleggen bij het afsluiten van het contract van levering van water, elektra, et cetera. 

De laatste jaren, na alle schandalen betreffende illegaal gebouwde woningen, verlangen zowel advocaten van kopers als banken die een hypotheek willen verstrekken, een kopie van deze vergunning. In heel veel gevallen is deze woonvergunning niet te achterhalen omdat de woning op leeftijd is en de gemeentes pas halverwege de jaren 80 zijn gestart met het digitaliseren van dergelijke documenten. In deze situaties dient de gemeente of een medewerker de oude archieven te doorzoeken, of een certificaat af te geven waarin staat dat de woning niet tegen het bestemmingsplan verstoot en er geen bouwtechnische disciplinaire zaken tegen de woning lopen. Het verkrijgen van zo’n document kan afhankelijk per gemeente ook enige maanden duren!”

Mondi: “Op de huizenmarkt in Spanje is het niet ongewoon om huizen aan te treffen die gebouwd zijn op 'landelijke grond' of 'suelo rustico'. Deze ‘grond’ ofwel percelen zijn oorspronkelijk als agrarische bestemming aangewezen waarop alleen gebouwd mag worden wanneer dit gekoppeld is aan een activiteit van landbouw, bosbouw of veeteelt. Het was, en is, verboden om op dergelijke grond te bouwen. Echter gelet op de talrijke villa’s die gebouwd zijn op ‘suelo rustico’ is het de laatste dertig jaar blijkbaar geen probleem geweest en zijn vele van die huizen dus zonder vergunning gebouwd. Houd er wel rekening mee dat bij de verkoop van een dergelijke woning de nodige complicaties kunnen ontstaan.

Hele woonwijken ïn Spanje zijn gebouwd zonder gemeentelijke bouwvergunning, zodat er bij oplevering geen woonvergunning kon worden verstrekt. De uiteindelijke woonvergunning wordt alleen afgegeven als de gemeente de bouw van het huis volledig heeft goedgekeurd tijdens een eindinspectie. 

Het komt voor dat er bij de eindinspectie bepaalde zaken aangetroffen worden die óf niet overeenstemmen met de afgegeven bouwvergunning óf niet mogen volgens de bouwverordeningen. Dit moet dan eerst opgelost worden voordat de gemeente de woonvergunning afgeeft. Als de gemeente weigert om alsnog een woonvergunning af te geven, is/wordt de woning onverkoopbaar. Raadpleeg ook de publicatie U laat zich toch geen illegale woning verkopen!

Het energielabel (certificado de eficiencia energetica, oftewel CEE)
Fred van Krimpen vervolgt: “Sinds 2013 is het verplicht het energielabel te overleggen bij zowel verhuur voor lange termijn als bij verkoop. Een CEElaten maken van uw woning kan enkele weken in beslag nemen aangezien de woning geheel wordt opgemeten, er een uitvoerig rapport wordt gemaakt en dit bij het autonome uitvoerende orgaan (Junta) geregistreerd moet worden. Kan de verkopende partij het energiecertificaat niet tijdig tonen, dan kan er niet geleverd worden.

Er zijn nog tal van andere documenten en aandachtspunten, zoals betalingsbewijzen van Onroerende Zaak belasting, kwesties die spelen bij Vereniging van Eigenaren en situaties die in andere dan de gemiddelde verkoop van een woning van toepassing zijn, maar die laten we nu buiten beschouwing om niet een té uitgebreid artikel te schrijven. 

Een professionele makelaar zal u op deze en tal van andere zaken kunnen en moeten wijzen voordat de woning officieel in de verkoop aangeboden kan worden. Zoek een betrouwbare makelaar, gun hem de verkoop en hij zal u graag behulpzaam zijn met het checken en eventueel verkrijgen van de documenten. Pas dan kunt u zonder problemen leveren!

Indien u een makelaar de verkoopopdracht voor uw Spaanse woning gunt, maar deze vraagt niet naar bovengenoemde documenten, dan zou u zich kunnen afvragen hoe professioneel deze eigenlijk is.”

Fred van Krimpen is verbonden aan Elite Inmobiliaria.

Opmerking Mondi
Hebt u naar aanleiding van deze publicatie vragen over de aan- of verkoop van vastgoed in het buitenland in de meest brede zin van het woord, aarzel dan niet om onder dit artikel uw vraag te stellen. Vragen kunt u ook stellen via de vraag- en antwoordmodule onderaan de pagina in het landendossier van uw keuze.

Comments

Wettelijk verplichte registratie voor makelaars Andalusië

In Andalusië is een nieuwe wet aangenomen betreffende de regulering van het beroep makelaar. Daarmee wordt de grootste Spaanse autonome regio naar inwoneraantal de tweede autonome deelstaat in navolging van Catalonië, die het beroep makelaar voor verkoop en verhuur van vastgoed in Spanje weer reguleert.

De nieuwe wet bepaalt, dat binnen de overgangstermijn van een jaar, het uitoefenen van het beroep makelaar weer aan regels gebonden wordt en er een wettelijke registratie gaat komen. Het doel van de wet is om de consument te beschermen en transparantie te bevorderen.

Vanwege de nieuwe wet zal het aantal makelaars in Andalusië drastisch worden gereduceerd in navolging van Catalonië, waar de wet sinds 9 september 2010 van toepassing is.

De eisen die gesteld gaan worden aan de geregistreerde makelaars zijn bijna één-op-één overgenomen van Catalonië.
De eisen zijn onder andere:

  1. Aantoonbare ervaring en bekwaamheid;
  2. Beschikken over een wettelijke aansprakelijkheidsverzekering;
  3. Beschikken over een verzekerings/bankgarantie die aanbetalingen tot een maximum bedrag dekt (deze beide bedragen worden praktisch verdubbeld indien men niet over een kantoor beschikt en slechts via Internet werkt);
  4. Beschikken over een fysiek kantooradres;
  5. Dat de makelaar niet strafrechtelijk veroordeeld is, met de uitzonderingen die in de regelgeving zijn vastgelegd.

https://www.mondi.nl/upload/ps/318_logo-gipe-api-mondi_approved.jpgSpaanse makelaars zijn niet verplicht zich aan te sluiten bij een brancheorganisatie, zoals de Agenta de Propiedad Inmobiliaria (API) of de Gestor Intermediario en Promociones de Edificiones (GIPE). Mondi raadt professionele makelaars aan zich wel aan te sluiten bij een brancheorganisatie en/of te toetsen of ze voor ‘Mondi Approved’ in aanmerking komen. Hiermee loopt Mondi ver vooruit op de Europese regulering van het beroep makelaar. Indien aanbieders van vastgoed in het buitenland zich actief richten op Vlaamse en Nederlandse consumenten, dan kunnen ze in aanmerking komen voor het keurmerk ‘Mondi Approved’ mits ze voldoen aan de criteria, die per land/regio kunnen verschillen, en zich conformeren aan de gedragsregels van Mondi.

Mondi streeft met ‘Mondi Approved’ naar een gecertificeerd keurmerk voor organisaties, die actief zijn op de internationale vastgoedmarkt, waaronder makelaars/bemiddelaars, projectontwikkelaars, advocaten, fiscalisten, en verhuurbemiddelaars. De eerste stap voor Mondi Approved werd gezet in 2005. Pas in 2013 is Mondi actief gestart met de voorbereidingen voor het keurmerk. In december 2015 werd Alpendreams als eerste makelaar Mondi Approved. Snel volgden MNM Costa Blanca, Azull en Casa Las Dunas. Over de ervaringen van de afgelopen twee jaar zijn we dik tevreden. Mondi biedt op korte termijn iedere makelaar die zich aantoonbaar professioneel wil onderscheiden de mogelijkheid dit nadrukkelijk onder de aandacht te brengen.

Rob Smulders: "Mondi is als geen ander op de hoogte van de mogelijke problematiek binnen de internationale vastgoedmarkt. Onze focus ligt echter op het preventief informeren van onze leden om tot een succesvolle aankoop van vastgoed in het buitenland te komen, ongeacht waar of bij wie onze leden uiteindelijk kopen. Toch constateren we al jaren dat als Mondi actief betrokken is in de begeleiding van aspirant-kopers, de kans op een geslaagde aankoop aanzienlijk verbetert.”

Geraadpleegde bronnen: Elite Inmobiliaria, la Junta de Andalucía

Artikel gepubliceerd door Mondi de belangenvereniging. https://www.mondi.nl/spanje/page49.php

Comments

Andalucía endurece las normas que regulan la profesión inmobiliaria

Idealista.com  Autor: Redacción     10 mayo 2018, 10:02

La Junta de Andalucía modifica las normas por las que se rigen la gestión y la intermediación inmobiliaria. El gobierno autonómico, a petición de las propias agencias inmobiliarias, establecerá un control administrativo obligando a la inscripción en un registro público, por lo que se podrían sancionar a aquellas personas que se dediquen a esta actividad sin estar inscritas con hasta 9.000 euros en las infracciones muy graves.

El Boletín Oficial de la Junta de Andalucía ha publicado la Ley 1/2018, de 26 de abril, por la que se establece el derecho de tanteo y retracto en desahucios de viviendas en la región, lo que supone la modificación de la Ley 1/ 2010, de 8 de marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía, y de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo. Esta nueva ley va a afectar también a la gestión y la intermediación inmobiliaria en la región, gracias al impulso del propio sector inmobiliario.

De hecho, el gobierno de Susana Díaz va a aplicar una normativa reguladora para la gestión de esta actividad con mayor rigor. Se va a crear un registro público de inmobiliarias bajo control administrativo, por el que para poder ejercer esta profesión en Andalucía va a ser obligatorio estar inscrito en él.

Ante la creación de este registro obligatorio se contempla un régimen sancionadorpara aquellas personas que se dediquen a la actividad y que no se inscriban en él o incumplan las obligaciones impuestas.

La normativa aclara las dudas que generaban al sector las dos leyes anteriormente citadas. “son agentes o agencias inmobiliarias las personas físicas o jurídicas que se dedican de forma habitual y retribuida, dentro de la Comunidad Autónoma de Andalucía, a prestar servicios de mediación, asesoramiento y gestión en transacciones inmobiliarias, referidos a las operaciones de compraventa, opción de compra, alquiler, permuta o cesión de bienes inmuebles y los derechos relativos a tales operaciones, incluida la constitución de garantías, quienes quedarán sujetos al régimen jurídico y disciplinario establecido en esta ley y sus normas de desarrollo, sin perjuicio de lo que determine la normativa sectorial específica”, aclara el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA).

Para la inscripción en el registro público se tendrán que cumplir los siguientes requisitos:

  • a) Contar con la capacitación profesional suficiente que reglamentariamente se establezca.
  • b) Disponer de un establecimiento abierto al público o una dirección física en el caso de prestación de servicios por vía electrónica o telemática.
  •  c) Contratación de una póliza de seguro de responsabilidad civil con vigencia permanente que garantice el ejercicio de la actividad mediadora durante el tiempo en que la ejerza.
  • d) Carecer de antecedentes penales, con las excepciones que se prevean reglamentariamente.
  • e) Constitución de una garantía con vigencia permanente para responder por las cantidades que reciban en el ejercicio de su actividad mediadora.

Por otro lado,  los agentes y agencias inmobiliarias tiene unas obligaciones para el ejercicio de su actividad, entre las que se encuentran: Informar a las partes interesadas de sus derechos y obligaciones relacionados con la operación en que intermedien y sobre la normativa urbanística, técnica, rehabilitadora, de eficiencia energética, medioambiental, fiscal o cualquier otra que venga impuesta en materia inmobiliaria por la Administración competente, referente a las viviendas o edificios objeto de su intervención profesional.

Deben, además, garantizar la devolución de las cantidades que se les entreguen a cuenta de la adquisición de viviendas o en concepto de señal o arras en cualquiera de sus modalidades, siempre que deban responder de ellas y no se hayan entregado al destinatario de las mismas.

Además, tienen que suscribir notas de encargo con quienes requieran sus servicios en las que les habiliten para ofertar el inmueble y darle la publicidad adecuada en su caso, para recibir o disponer de cantidades entregadas por los demandantes y formalizar precontratos o contratos en nombre de los oferentes.

Las sanciones por no cumplir la normativa vigente podrán ascender a un máximo de 6.000 euros para las infracciones muy graves.

 

Comments

HowtobuyinSpain.com was created by foreigners who bought properties in Spain, and so they know the different steps of an acquisition: get the information, find properties and get the help of advisors. The Spanish market is specific, and it is of the utmost importance to have experts on your side on the ground and speaking your language.

HowtobuyinSpain.com publish exciting information and tips on the Spanish property market. It’s beneficial for foreigners looking to buy a second home. Have a look at their “must read” paper analysing the reasons why you should invest in Spain! Their mission is to be “the” source of information for foreigners buying houses in Spain. They add value to their network of experts. All the news are in English, and some are translated into French, German, Dutch and of course Spanish.

A good tip is to subscribe to their free weekly newsletter so that you stay up to date without work.

 

Here are of few of their latest NEWS

 

 

 

Stay up to date on the residential market prices and activity in Spain

They provide as well complete tables and charts with price evolutions of the Spanish national real estate market and the Spanish regional real estate markets and a comparison of the Spanish Real Estate market vs the international markets. Last but not least have a look at their “Return & mortgage” page for up to date financial analysis on the Spanish Real estate market

 

They release some useful REPORTS

You will get immediate access to exclusive reports if you subscribe to their newsletter.

ü  “Our 10 best tips for buying your property in Spain”

ü  “The cost of Buying your Spanish property.”

ü  “The annual cost of Owning your property in Spain.”

ü   “Where do Foreigners buy Real Estate in Spain in 2017?”

ü  “Financing conditions and Mortgage activity in Spain for 2016″

ü  “How to get your NIE? Your pass to the real estate market in Spain.”

ü  “How to get your Mortgage in Spain? How to get the best financial conditions?”

Check their very useful Infographics

ü  Discover everything you want to know about the Spanish Costas.

ü  What are the different steps of buying in Spain? Who is the second home buyer in Europe? Who are the foreigners buying real estate in Spain? Where are foreigners buying?...

ü  They have nice ePostcards as well on ideas for your next city trip in Alicante, Madrid, Barcelona, Malaga…

ü Finally, if you need yearly weather statistics on the 18 biggest cities in Spain: have a go and check if it’s enough sun for you ;). Alicante, Almeria, Barcelona, Bilbao, Cadiz, Castellon, Girona, Ibiza, Las Palmas, Madrid, Malaga, Mallorca, Murcia, Sevilla, Tenerife, Valencia, Valladolid, Zaragoza.

 

Enjoy your reading.

Comments

14

January

7 illegal clauses in Spanish rental contracts

Fred van Krimpen

7 illegal clauses in Spanish rental contracts

By Raymundo Larraín Nesbitt
Director of Larraín Nesbitt Abogados
8th of January 2018

Introduction

Following Spain’s ongoing two-digit rental property bubble, I thought it would be a good idea to write a brief recap of the seven most common blunders in rental agreements.

If you want to avoid stressful situations for you and your family, it is strongly advised you hire a law firm before you commit signing on the dotted line. Taking legal counsel ahead pre-empts most legal problems saving you money (and grievances) on the long run. This advice applies both to landlords and tenants. You can hire our legal service from €165 plus VAT: Rentals (contract drafting). Rental contracts in English also available.

Seven most common illegal clauses in Spanish lease agreements

1. 11-month rental contracts are watertight. Eleven-month contracts is a popular urban myth that somehow manages to perpetuate itself from one year to the next. Such contracts were designed to circumvent Spain’s Urban Tenancy Act (which deals with 12 months renewable contracts) and thus waive generous long-term tenant entitlements. 11-month contracts are void and when challenged at court, a judge will rule they are in fact a long-term contract subject to the LAU, meaning tenants can stay in a property for three years. If landlords wish to avoid the lenient tenant entitlements set by the LAU, they should be signing seasonal contracts instead which legally waive them. More details in my articles: Urban Rental Law in Spain – Spain’s Tenancy Act – 8th May 2016 and Seasonal lets: an alternative to holiday home rentals – 8th of October 2017.

2. Non-renewable 12-month rental contracts. A similar trick to point one above, is to word a long-term rental contract, which constitutes a permanent abode, as a non-renewable 12-month contract. Forbidding the extension avoids a tenant staying in a property for a number of years. Such a clause is null and void on being legally challenged. A tenant is allowed to stay in a property for up to three years at his sole choice (he can move out ahead if he pleases, providing six months have elapsed, see point three below). Only a tenant may choose whether to renew or not his rental agreement for a further 12 months. Spain’s tenancy laws are biased towards tenants for historical reasons outlined in my article Urban Rental Law in Spain – Spain’s Tenancy Act.

3. Cast-iron 12-month rental contract. Following on the above, another frequent clause is to word a contract as a 12-month contract, meaning a tenant cannot pull out of the rental contract ahead of the 12 months for whatever reason. This clause is also null and void following the amendment to Spain’s Urban Tenancy Act in June 2013. As explained above, a tenant may move out of a property ahead of the 12 months so long as 6 months have gone by. He must notify in advance his landlord of his intention of moving out but there is no need to justify a reason for it. The tenant however will have to pay a compensation to the landlord on breaking away for the outstanding duration of the long-term contract. So, there is a price to pay on bailing out ahead of time.

4.  Two months rental deposit. By law, a landlord can only request a one-month rental deposit from a tenant on rental agreements subject to the LAU (Spain’s Tenancy Act). Notwithstanding, additional guarantees may be requested but they are not labelled as a ‘deposit’ from a legal point of view. On the other hand, by law, landlords of seasonal contracts must request a minimum of a two-month rental deposit. Often both type of contracts are confused leading to mistakes. More details in my article: Urban Rental Law in Spain – Spain’s Tenancy Act – 8th May 2016.

5. Right of entry. Frequently, concerned landlords word into a tenancy agreement the right to visit the rented property giving only a short notice. This is in fact null and void. This error stems from a misconception, when a landlord rents a property, he loses possession of it until such a time the keys are returned. What this means is that a landlord is forbidden to enter (his own) property without the express written permission of his tenant. Should a landlord disregard this, he can be criminally prosecuted for illegal trespassing being remanded into custody. More details in my article: Renting in Spain: Top Ten Mistakes – 8th of June 2011.

6. The tenant is responsible for any damage to the (rented) property. Frequently, landlords word rental contracts in such a way that they make tenants responsible for any and all damages to the property. Such a clause is – you guessed it – null and void. Tenants are responsible of paying for the normal wear and tear. Landlords must pay for repairs and maintenance that allow the property to be apt for dwelling purposes as per art. 21 LAU.

7. In the event of a sale, the tenant must leave. Another common mistake is to word a rental contract in such a way that if the property is sold whilst it is being rented out as a permanent abode, the tenant must leave the property (with his family). This again is null and void. Although following the amendments to Spain’s Lease Act in 2013 there are legal reasons which allow a landlord to bypass the three-year rule and kick out his tenant ahead of time, a sale is not one of them. The new buyer will be forced to respect the outstanding tenancy agreement until it ends (the full three years). This may lead to complicated legal situations with multiple ramifications which exceed the purpose of this article. Legal advice should be taken.

Conclusion

Hiring a seasoned lawyer, in my experience, pays for itself on all the money you stand to save on avoiding the most common pitfalls on signing a rental agreement in Spain.

You should hire a lawyer from the onset, particularly if you are a foreigner in Spain, before you commit yourself signing on the dotted line of a tenancy agreement. All agreements should be put in writing and worded into the rental contract. Quite often these contracts are flawed or have clauses which are null and void as templates are frequently used which tend to perpetuate errors.

Unfortunately, practice tells me that most clients only come to us after they have signed and landed themselves in hot water. The legal fees they wanted to save themselves will now be threefold at least.

Bottom line, for your own good, hire a competent lawyer from the outset before you commit and sign a tenancy agreement or any other legal document for that matter. Trust me, you will save yourself money and aggravation on the long run.

 

Comments