Subscribe here to RSS feed

Dhr. Frank van Arensbergen over Elite Inmobiliaria: 

Met plezier deel ik mijn ervaring.
Onze wens was al langere tijd om een mooi 2-kamer appartement te kopen midden in het historisch centrum van Málaga in Spanje. Met een beperkt budget lijkt dat in de huidige tijd praktisch onmogelijk en als een speld in een hooiberg zoeken…. maar het is ons gelukt! Dankzij onze makelaar Fred van Krimpen van Elite Makelaars (www.elitemakelaar.nl). Via Mondi, waar ik overigens steeds uitgebreid en uitstekend geadviseerd ben, ben ik in contact gekomen met Fred. Met Fred hebben we onze wens vervolgens uitgebreid besproken. Op basis van onze wensen die middels de gesprekken met Fred veel meer aangescherpt werden (hetgeen erg prettig was) is hij vervolgens aan de slag gegaan. Hij heeft ons uitstekend meegenomen in zijn zoektocht en de Spaanse huizenmarkt die inderdaad heel anders blijkt te werken dan ik in Nederland gewend ben. Juist daarom was het van cruciaal belang om iemand aan je zijde te hebben die het klappen van de zweep kent in Spanje. Fred heeft ons werkelijk meer dan uitstekend begeleid in de zoektocht, de aankoop en met alles wat daarbij en daarna verder komt kijken (en dat is meer dan dat je in eerste instantie denkt). Fred is duidelijk een autoriteit op zijn vakgebied met veel gevoel voor jou als klant. Hij zorgt voor rust en overzicht en geeft je duidelijk inzicht in de mogelijkheden en neemt je stap voor stap mee in het proces waarbij hij het niet ‘overneemt’ en je dus zelf in de lead blijft (en dit is ook wat wij wilden).

Bij bezichtigingen kijkt hij net naar andere dingen die je anders over het hoofd ziet en stelt hij (je) de juiste vragen. Voorafgaande aan de bezichtigingen heeft hij zijn huiswerk al gedaan en beschikt hij over alle relevante informatie over de directe omgeving, de bestemmingsplannen, mogelijkheden en onmogelijkheden. Ook in het aankoopproces heeft hij ons uitstekend begeleid, voor en achter de schermen. De verkopend makelaar gaf zelfs aan ons aan dat hij zelden met iemand had samengewerkt die zo zorgvuldig en gestructureerd werkte en die zijn zaakjes zo goed voor elkaar had. Naast onze eigen ervaring met Fred zegt dat meer dan genoeg. Ook nu, na de aankoop, staat Fred ons bij met het regelen van tal van zaken. Zonder enige reserve kan ik aangeven dat ik uitermate blij ben met de begeleiding van Fred en dat het zonder hem nooit gelukt was onze droom in Zuid Spanje te verwezenlijken.    
https://www.mondi.nl/frank-over-elite-inmobiliaria/page655_2567.phphttps://www.mondi.nl
Comments

Ook de beoordeling door Mondi (www.mondi.nl)de belangenorganisatie zelf is zeer positief!

Mondi over Elite Inmobiliaria: Fred van Krimpen is één van de meest integere makelaars waar Mondi sinds 2005 regelmatig informatie opvraagt. Fred is plezierig in de omgang, ideaal als sparringpartner, betrokken, geduldig en beschikt over een enorme dosis kennis en maar liefst 40 jaar ervaring.

Elite Inmobiliaria is een makelaarskantoor dat Mondi met een gerust hart kan aanbevelen voor aan- of verkoop van uw woning aan de Costa del Sol.


 

Comments
ELITE forma parte de la lista de Las 20 cuentas de Twitter relacionadas con el sector inmobiliario que NO te debes perder vía
https://twitter.com/ittaGalicia/status/1043465501178060800
Comments

Artikel gepubliceerd door Mondi de belangen organisatie op https://www.mondi.nl/woning-in-buitenland-verkopen-maar-niet-kunnen-leveren/page18__1758.php

De meeste artikelen over onroerend goed in het buitenland gaan over allerlei aspecten met betrekking tot het aankoopproces. Opvallend genoeg is er zeer weinig informatie te vinden over het verkoopproces. In deze publicatie wordt uitgegaan dat het vastgoed zich in Spanje bevindt, maar ook als de (tweede) woning in een ander land gesitueerd is, blijft het de moeite waard om dit artikel van de Spaanse makelaar Fred van Krimpen te lezen. 

Fred van Krimpen: “Niet voor niets is de vraag - Kunt u leveren? - als iemand zijn woning wil verkopen erg belangrijk. In de praktijk komt het zeer regelmatig voor dat iemand zijn Spaanse woning wenst te verkopen, maar geen notie heeft van welke documenten daarvoor nodig zijn en welke belastingen en afdrachten er voldaan moeten worden.

Indien de documenten niet volledig of in orde zijn, kunt u uw woning wel willen verkopen, maar kan er niet geleverd worden met alle gevolgen van dien. 
In de praktijk betekent dit dat een door koper en verkoper getekende verkoopovereenkomst vervelende consequenties kan hebben. Als de koper een aanbetaling van tien procent van de koopsom heeft voldaan en de verkoper kan niet leveren op de afgesproken datum, dan heeft deze koper volgens de Spaans wet recht heeft op een schadevergoeding die het dubbele bedrag van de aanbetaling bedraagt! Als de verkoper de schadevergoeding niet wenst te betalen, dan is de kans groot dat de koper beslag laat leggen op de woning. Dus de problemen stapelen zich voor de juridische eigenaar alleen maar op als zaken niet op orde zijn.

In dit artikel beperk ik me tot de documenten die nodig zijn om een woning aan te kunnen bieden op de markt, zodat u ook écht kunt leveren als er een serieuze koper voor uw Spaanse woning is.

NIE-nummer (Número de Identificación de Extranjeros)
Het nummer ter Identificatie van buitenlanders in Spanje wordt afgekort met NIE. Dit is een nummer waarmee niet-residenten zich in Spanje kunnen identificeren. Het is een uniek, persoonlijk en onoverdraagbaar nummer. Dit NIE-nummer is nodig bij alle officiële handelingen in Spanje. Dus niet alleen voor het openen van een bankrekening in Spanje en de aan- en verkoop van een woning in Spanje, maar ook als u bijvoorbeeld een auto wilt kopen in Spanje. Het NIE-nummer is eigenlijk een onooglijk document op een A4'tje waar, over het algemeen, slordig mee wordt omgegaan. Maak er een kopie van en bewaar het origineel bij uw notariële aankoopakte (in een kluisje), zodat het makkelijk traceerbaar is bij een verkoop. Als u het NIE-nummer document niet kunt overleggen, zal de notaris weigeren de akte te ondertekenen. Indien u dit document verloren bent, dan is eventueel een duplicaat aan te vragen, maar dit is erg tijdrovend.

De notariële aankoopakte (escritura de compraventa
Dit is ook zo’n document waarvan de juridische eigenaar/eigenaren van de woning vaak niet meer weet/weten of en waar het bewaard is. Sommige notarissen vragen niet om de originele aankoopakte bij een verkoop, maar in het binnenland verlangen de meeste notarissen het nog steeds. Als het er niet is, kan dit problemen opleveren. Ook van dit document is eventueel een duplicaat aan te vragen, maar dit is erg tijdrovend.”

Royeren/doorhalen van de hypotheek
Mondi: “Heeft of had u een hypotheek op uw woning in Spanje? Dan is het van belang te weten welke stappen u moet ondernemen om formeel een hypotheeklening door te laten halen zodra deze volledig is afbetaald. Want nadat de schuld bij de bank werd afbetaald, dient deze last niet meer op uw woning te staan. 

De economische doorhaling van de lening staat niet gelijk aan de automatische doorhaling van de hypotheek op uw woning bij het eigendomsregister. Om uw Spaanse hypotheek te annuleren bij het register is het nodig de volgende stappen te ondernemen. Raadpleeg hiervoor het artikel Doorhalen van hypotheek op woning Spanje.”

Fred van Krimpen: “Ook al is de volledige hypotheek afbetaald, maar de akte van doorhaling van de hypotheek is niet verleden, dan staat uw eigendom in het register nog steeds als zijnde: belast met een hypotheek. De koper zal op advies van zijn advocaat niet met de koop akkoord gaan, omdat de verkoper niet kan leveren omdat er formeel nog een hypotheek op het onroerend goed rust.

Erfenis kwesties
In België en Nederland is men gewend dat een erfeniskwestie allemaal relatief eenvoudig is af te wikkelen. Veel buitenlanders die een woning in Spanje via een erfenis (of schenking) verkrijgen hebben er vaak geen idee van dat, ook al is de erfenis in het thuisland geregeld, er in Spanje nog steeds een aantal stappen te nemen zijn om het erfgoed op naam van de erfgenaam(en) te registreren. 

Te vaak denkt men dat als de zaak in het thuisland is geregeld dat de woning in Spanje dan in de verkoop kan. Dat is helaas niet het geval. Een erfenis in Spanje registreren kan makkelijk meerdere maanden in beslag nemen. Dus ook hier geldt dat als de woning in de verkoop wordt gezet maar de erfenis is niet geregistreerd, dan kunt u niet leveren. 

Bij verkoop dienen alle mede-eigenaren in te stemmen met de definitieve verkoop(prijs). Als de verkopende partij niet over een volmacht beschikt van alle juridische eigenaren, kunnen er complicaties ontstaan, waardoor er niet geleverd kan worden.

Bedenk verder dat iedereen die als erfgenaam in de erfenisakte is opgevoerd en in Spanje als mede-eigenaar geregistreerd wordt, ook over een NIE-nummer dient te beschikken.

Woonvergunning (licencia de primera ocupación of cédula de habitabilidad) of vergelijkbaar document
Tot voor enkele jaren werd er bij bestaande woningen zelden of nooit naar de woonvergunning gevraagd. Als een woning aangesloten was bij de nutsbedrijven, kon men er gemakshalve van uitgaan dat de woonvergunning ooit door de gemeente was afgegeven. Het was namelijk noodzakelijk dit document te overleggen bij het afsluiten van het contract van levering van water, elektra, et cetera. 

De laatste jaren, na alle schandalen betreffende illegaal gebouwde woningen, verlangen zowel advocaten van kopers als banken die een hypotheek willen verstrekken, een kopie van deze vergunning. In heel veel gevallen is deze woonvergunning niet te achterhalen omdat de woning op leeftijd is en de gemeentes pas halverwege de jaren 80 zijn gestart met het digitaliseren van dergelijke documenten. In deze situaties dient de gemeente of een medewerker de oude archieven te doorzoeken, of een certificaat af te geven waarin staat dat de woning niet tegen het bestemmingsplan verstoot en er geen bouwtechnische disciplinaire zaken tegen de woning lopen. Het verkrijgen van zo’n document kan afhankelijk per gemeente ook enige maanden duren!”

Mondi: “Op de huizenmarkt in Spanje is het niet ongewoon om huizen aan te treffen die gebouwd zijn op 'landelijke grond' of 'suelo rustico'. Deze ‘grond’ ofwel percelen zijn oorspronkelijk als agrarische bestemming aangewezen waarop alleen gebouwd mag worden wanneer dit gekoppeld is aan een activiteit van landbouw, bosbouw of veeteelt. Het was, en is, verboden om op dergelijke grond te bouwen. Echter gelet op de talrijke villa’s die gebouwd zijn op ‘suelo rustico’ is het de laatste dertig jaar blijkbaar geen probleem geweest en zijn vele van die huizen dus zonder vergunning gebouwd. Houd er wel rekening mee dat bij de verkoop van een dergelijke woning de nodige complicaties kunnen ontstaan.

Hele woonwijken ïn Spanje zijn gebouwd zonder gemeentelijke bouwvergunning, zodat er bij oplevering geen woonvergunning kon worden verstrekt. De uiteindelijke woonvergunning wordt alleen afgegeven als de gemeente de bouw van het huis volledig heeft goedgekeurd tijdens een eindinspectie. 

Het komt voor dat er bij de eindinspectie bepaalde zaken aangetroffen worden die óf niet overeenstemmen met de afgegeven bouwvergunning óf niet mogen volgens de bouwverordeningen. Dit moet dan eerst opgelost worden voordat de gemeente de woonvergunning afgeeft. Als de gemeente weigert om alsnog een woonvergunning af te geven, is/wordt de woning onverkoopbaar. Raadpleeg ook de publicatie U laat zich toch geen illegale woning verkopen!

Het energielabel (certificado de eficiencia energetica, oftewel CEE)
Fred van Krimpen vervolgt: “Sinds 2013 is het verplicht het energielabel te overleggen bij zowel verhuur voor lange termijn als bij verkoop. Een CEElaten maken van uw woning kan enkele weken in beslag nemen aangezien de woning geheel wordt opgemeten, er een uitvoerig rapport wordt gemaakt en dit bij het autonome uitvoerende orgaan (Junta) geregistreerd moet worden. Kan de verkopende partij het energiecertificaat niet tijdig tonen, dan kan er niet geleverd worden.

Er zijn nog tal van andere documenten en aandachtspunten, zoals betalingsbewijzen van Onroerende Zaak belasting, kwesties die spelen bij Vereniging van Eigenaren en situaties die in andere dan de gemiddelde verkoop van een woning van toepassing zijn, maar die laten we nu buiten beschouwing om niet een té uitgebreid artikel te schrijven. 

Een professionele makelaar zal u op deze en tal van andere zaken kunnen en moeten wijzen voordat de woning officieel in de verkoop aangeboden kan worden. Zoek een betrouwbare makelaar, gun hem de verkoop en hij zal u graag behulpzaam zijn met het checken en eventueel verkrijgen van de documenten. Pas dan kunt u zonder problemen leveren!

Indien u een makelaar de verkoopopdracht voor uw Spaanse woning gunt, maar deze vraagt niet naar bovengenoemde documenten, dan zou u zich kunnen afvragen hoe professioneel deze eigenlijk is.”

Fred van Krimpen is verbonden aan Elite Inmobiliaria.

Opmerking Mondi
Hebt u naar aanleiding van deze publicatie vragen over de aan- of verkoop van vastgoed in het buitenland in de meest brede zin van het woord, aarzel dan niet om onder dit artikel uw vraag te stellen. Vragen kunt u ook stellen via de vraag- en antwoordmodule onderaan de pagina in het landendossier van uw keuze.

Comments

Wettelijk verplichte registratie voor makelaars Andalusië

In Andalusië is een nieuwe wet aangenomen betreffende de regulering van het beroep makelaar. Daarmee wordt de grootste Spaanse autonome regio naar inwoneraantal de tweede autonome deelstaat in navolging van Catalonië, die het beroep makelaar voor verkoop en verhuur van vastgoed in Spanje weer reguleert.

De nieuwe wet bepaalt, dat binnen de overgangstermijn van een jaar, het uitoefenen van het beroep makelaar weer aan regels gebonden wordt en er een wettelijke registratie gaat komen. Het doel van de wet is om de consument te beschermen en transparantie te bevorderen.

Vanwege de nieuwe wet zal het aantal makelaars in Andalusië drastisch worden gereduceerd in navolging van Catalonië, waar de wet sinds 9 september 2010 van toepassing is.

De eisen die gesteld gaan worden aan de geregistreerde makelaars zijn bijna één-op-één overgenomen van Catalonië.
De eisen zijn onder andere:

  1. Aantoonbare ervaring en bekwaamheid;
  2. Beschikken over een wettelijke aansprakelijkheidsverzekering;
  3. Beschikken over een verzekerings/bankgarantie die aanbetalingen tot een maximum bedrag dekt (deze beide bedragen worden praktisch verdubbeld indien men niet over een kantoor beschikt en slechts via Internet werkt);
  4. Beschikken over een fysiek kantooradres;
  5. Dat de makelaar niet strafrechtelijk veroordeeld is, met de uitzonderingen die in de regelgeving zijn vastgelegd.

https://www.mondi.nl/upload/ps/318_logo-gipe-api-mondi_approved.jpgSpaanse makelaars zijn niet verplicht zich aan te sluiten bij een brancheorganisatie, zoals de Agenta de Propiedad Inmobiliaria (API) of de Gestor Intermediario en Promociones de Edificiones (GIPE). Mondi raadt professionele makelaars aan zich wel aan te sluiten bij een brancheorganisatie en/of te toetsen of ze voor ‘Mondi Approved’ in aanmerking komen. Hiermee loopt Mondi ver vooruit op de Europese regulering van het beroep makelaar. Indien aanbieders van vastgoed in het buitenland zich actief richten op Vlaamse en Nederlandse consumenten, dan kunnen ze in aanmerking komen voor het keurmerk ‘Mondi Approved’ mits ze voldoen aan de criteria, die per land/regio kunnen verschillen, en zich conformeren aan de gedragsregels van Mondi.

Mondi streeft met ‘Mondi Approved’ naar een gecertificeerd keurmerk voor organisaties, die actief zijn op de internationale vastgoedmarkt, waaronder makelaars/bemiddelaars, projectontwikkelaars, advocaten, fiscalisten, en verhuurbemiddelaars. De eerste stap voor Mondi Approved werd gezet in 2005. Pas in 2013 is Mondi actief gestart met de voorbereidingen voor het keurmerk. In december 2015 werd Alpendreams als eerste makelaar Mondi Approved. Snel volgden MNM Costa Blanca, Azull en Casa Las Dunas. Over de ervaringen van de afgelopen twee jaar zijn we dik tevreden. Mondi biedt op korte termijn iedere makelaar die zich aantoonbaar professioneel wil onderscheiden de mogelijkheid dit nadrukkelijk onder de aandacht te brengen.

Rob Smulders: "Mondi is als geen ander op de hoogte van de mogelijke problematiek binnen de internationale vastgoedmarkt. Onze focus ligt echter op het preventief informeren van onze leden om tot een succesvolle aankoop van vastgoed in het buitenland te komen, ongeacht waar of bij wie onze leden uiteindelijk kopen. Toch constateren we al jaren dat als Mondi actief betrokken is in de begeleiding van aspirant-kopers, de kans op een geslaagde aankoop aanzienlijk verbetert.”

Geraadpleegde bronnen: Elite Inmobiliaria, la Junta de Andalucía

Artikel gepubliceerd door Mondi de belangenvereniging. https://www.mondi.nl/spanje/page49.php

Comments