Subscribe here to RSS feed

Wettelijk verplichte registratie voor makelaars Andalusië

In Andalusië is een nieuwe wet aangenomen betreffende de regulering van het beroep makelaar. Daarmee wordt de grootste Spaanse autonome regio naar inwoneraantal de tweede autonome deelstaat in navolging van Catalonië, die het beroep makelaar voor verkoop en verhuur van vastgoed in Spanje weer reguleert.

De nieuwe wet bepaalt, dat binnen de overgangstermijn van een jaar, het uitoefenen van het beroep makelaar weer aan regels gebonden wordt en er een wettelijke registratie gaat komen. Het doel van de wet is om de consument te beschermen en transparantie te bevorderen.

Vanwege de nieuwe wet zal het aantal makelaars in Andalusië drastisch worden gereduceerd in navolging van Catalonië, waar de wet sinds 9 september 2010 van toepassing is.

De eisen die gesteld gaan worden aan de geregistreerde makelaars zijn bijna één-op-één overgenomen van Catalonië.
De eisen zijn onder andere:

  1. Aantoonbare ervaring en bekwaamheid;
  2. Beschikken over een wettelijke aansprakelijkheidsverzekering;
  3. Beschikken over een verzekerings/bankgarantie die aanbetalingen tot een maximum bedrag dekt (deze beide bedragen worden praktisch verdubbeld indien men niet over een kantoor beschikt en slechts via Internet werkt);
  4. Beschikken over een fysiek kantooradres;
  5. Dat de makelaar niet strafrechtelijk veroordeeld is, met de uitzonderingen die in de regelgeving zijn vastgelegd.

https://www.mondi.nl/upload/ps/318_logo-gipe-api-mondi_approved.jpgSpaanse makelaars zijn niet verplicht zich aan te sluiten bij een brancheorganisatie, zoals de Agenta de Propiedad Inmobiliaria (API) of de Gestor Intermediario en Promociones de Edificiones (GIPE). Mondi raadt professionele makelaars aan zich wel aan te sluiten bij een brancheorganisatie en/of te toetsen of ze voor ‘Mondi Approved’ in aanmerking komen. Hiermee loopt Mondi ver vooruit op de Europese regulering van het beroep makelaar. Indien aanbieders van vastgoed in het buitenland zich actief richten op Vlaamse en Nederlandse consumenten, dan kunnen ze in aanmerking komen voor het keurmerk ‘Mondi Approved’ mits ze voldoen aan de criteria, die per land/regio kunnen verschillen, en zich conformeren aan de gedragsregels van Mondi.

Mondi streeft met ‘Mondi Approved’ naar een gecertificeerd keurmerk voor organisaties, die actief zijn op de internationale vastgoedmarkt, waaronder makelaars/bemiddelaars, projectontwikkelaars, advocaten, fiscalisten, en verhuurbemiddelaars. De eerste stap voor Mondi Approved werd gezet in 2005. Pas in 2013 is Mondi actief gestart met de voorbereidingen voor het keurmerk. In december 2015 werd Alpendreams als eerste makelaar Mondi Approved. Snel volgden MNM Costa Blanca, Azull en Casa Las Dunas. Over de ervaringen van de afgelopen twee jaar zijn we dik tevreden. Mondi biedt op korte termijn iedere makelaar die zich aantoonbaar professioneel wil onderscheiden de mogelijkheid dit nadrukkelijk onder de aandacht te brengen.

Rob Smulders: "Mondi is als geen ander op de hoogte van de mogelijke problematiek binnen de internationale vastgoedmarkt. Onze focus ligt echter op het preventief informeren van onze leden om tot een succesvolle aankoop van vastgoed in het buitenland te komen, ongeacht waar of bij wie onze leden uiteindelijk kopen. Toch constateren we al jaren dat als Mondi actief betrokken is in de begeleiding van aspirant-kopers, de kans op een geslaagde aankoop aanzienlijk verbetert.”

Geraadpleegde bronnen: Elite Inmobiliaria, la Junta de Andalucía

Artikel gepubliceerd door Mondi de belangenvereniging. https://www.mondi.nl/spanje/page49.php

Comments

Andalucía endurece las normas que regulan la profesión inmobiliaria

Idealista.com  Autor: Redacción     10 mayo 2018, 10:02

La Junta de Andalucía modifica las normas por las que se rigen la gestión y la intermediación inmobiliaria. El gobierno autonómico, a petición de las propias agencias inmobiliarias, establecerá un control administrativo obligando a la inscripción en un registro público, por lo que se podrían sancionar a aquellas personas que se dediquen a esta actividad sin estar inscritas con hasta 9.000 euros en las infracciones muy graves.

El Boletín Oficial de la Junta de Andalucía ha publicado la Ley 1/2018, de 26 de abril, por la que se establece el derecho de tanteo y retracto en desahucios de viviendas en la región, lo que supone la modificación de la Ley 1/ 2010, de 8 de marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía, y de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda protegida y el suelo. Esta nueva ley va a afectar también a la gestión y la intermediación inmobiliaria en la región, gracias al impulso del propio sector inmobiliario.

De hecho, el gobierno de Susana Díaz va a aplicar una normativa reguladora para la gestión de esta actividad con mayor rigor. Se va a crear un registro público de inmobiliarias bajo control administrativo, por el que para poder ejercer esta profesión en Andalucía va a ser obligatorio estar inscrito en él.

Ante la creación de este registro obligatorio se contempla un régimen sancionadorpara aquellas personas que se dediquen a la actividad y que no se inscriban en él o incumplan las obligaciones impuestas.

La normativa aclara las dudas que generaban al sector las dos leyes anteriormente citadas. “son agentes o agencias inmobiliarias las personas físicas o jurídicas que se dedican de forma habitual y retribuida, dentro de la Comunidad Autónoma de Andalucía, a prestar servicios de mediación, asesoramiento y gestión en transacciones inmobiliarias, referidos a las operaciones de compraventa, opción de compra, alquiler, permuta o cesión de bienes inmuebles y los derechos relativos a tales operaciones, incluida la constitución de garantías, quienes quedarán sujetos al régimen jurídico y disciplinario establecido en esta ley y sus normas de desarrollo, sin perjuicio de lo que determine la normativa sectorial específica”, aclara el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA).

Para la inscripción en el registro público se tendrán que cumplir los siguientes requisitos:

  • a) Contar con la capacitación profesional suficiente que reglamentariamente se establezca.
  • b) Disponer de un establecimiento abierto al público o una dirección física en el caso de prestación de servicios por vía electrónica o telemática.
  •  c) Contratación de una póliza de seguro de responsabilidad civil con vigencia permanente que garantice el ejercicio de la actividad mediadora durante el tiempo en que la ejerza.
  • d) Carecer de antecedentes penales, con las excepciones que se prevean reglamentariamente.
  • e) Constitución de una garantía con vigencia permanente para responder por las cantidades que reciban en el ejercicio de su actividad mediadora.

Por otro lado,  los agentes y agencias inmobiliarias tiene unas obligaciones para el ejercicio de su actividad, entre las que se encuentran: Informar a las partes interesadas de sus derechos y obligaciones relacionados con la operación en que intermedien y sobre la normativa urbanística, técnica, rehabilitadora, de eficiencia energética, medioambiental, fiscal o cualquier otra que venga impuesta en materia inmobiliaria por la Administración competente, referente a las viviendas o edificios objeto de su intervención profesional.

Deben, además, garantizar la devolución de las cantidades que se les entreguen a cuenta de la adquisición de viviendas o en concepto de señal o arras en cualquiera de sus modalidades, siempre que deban responder de ellas y no se hayan entregado al destinatario de las mismas.

Además, tienen que suscribir notas de encargo con quienes requieran sus servicios en las que les habiliten para ofertar el inmueble y darle la publicidad adecuada en su caso, para recibir o disponer de cantidades entregadas por los demandantes y formalizar precontratos o contratos en nombre de los oferentes.

Las sanciones por no cumplir la normativa vigente podrán ascender a un máximo de 6.000 euros para las infracciones muy graves.

 

Comments

HowtobuyinSpain.com was created by foreigners who bought properties in Spain, and so they know the different steps of an acquisition: get the information, find properties and get the help of advisors. The Spanish market is specific, and it is of the utmost importance to have experts on your side on the ground and speaking your language.

HowtobuyinSpain.com publish exciting information and tips on the Spanish property market. It’s beneficial for foreigners looking to buy a second home. Have a look at their “must read” paper analysing the reasons why you should invest in Spain! Their mission is to be “the” source of information for foreigners buying houses in Spain. They add value to their network of experts. All the news are in English, and some are translated into French, German, Dutch and of course Spanish.

A good tip is to subscribe to their free weekly newsletter so that you stay up to date without work.

 

Here are of few of their latest NEWS

 

 

 

Stay up to date on the residential market prices and activity in Spain

They provide as well complete tables and charts with price evolutions of the Spanish national real estate market and the Spanish regional real estate markets and a comparison of the Spanish Real Estate market vs the international markets. Last but not least have a look at their “Return & mortgage” page for up to date financial analysis on the Spanish Real estate market

 

They release some useful REPORTS

You will get immediate access to exclusive reports if you subscribe to their newsletter.

ü  “Our 10 best tips for buying your property in Spain”

ü  “The cost of Buying your Spanish property.”

ü  “The annual cost of Owning your property in Spain.”

ü   “Where do Foreigners buy Real Estate in Spain in 2017?”

ü  “Financing conditions and Mortgage activity in Spain for 2016″

ü  “How to get your NIE? Your pass to the real estate market in Spain.”

ü  “How to get your Mortgage in Spain? How to get the best financial conditions?”

Check their very useful Infographics

ü  Discover everything you want to know about the Spanish Costas.

ü  What are the different steps of buying in Spain? Who is the second home buyer in Europe? Who are the foreigners buying real estate in Spain? Where are foreigners buying?...

ü  They have nice ePostcards as well on ideas for your next city trip in Alicante, Madrid, Barcelona, Malaga…

ü Finally, if you need yearly weather statistics on the 18 biggest cities in Spain: have a go and check if it’s enough sun for you ;). Alicante, Almeria, Barcelona, Bilbao, Cadiz, Castellon, Girona, Ibiza, Las Palmas, Madrid, Malaga, Mallorca, Murcia, Sevilla, Tenerife, Valencia, Valladolid, Zaragoza.

 

Enjoy your reading.

Comments

14

January

7 illegal clauses in Spanish rental contracts

Fred van Krimpen

7 illegal clauses in Spanish rental contracts

By Raymundo Larraín Nesbitt
Director of Larraín Nesbitt Abogados
8th of January 2018

Introduction

Following Spain’s ongoing two-digit rental property bubble, I thought it would be a good idea to write a brief recap of the seven most common blunders in rental agreements.

If you want to avoid stressful situations for you and your family, it is strongly advised you hire a law firm before you commit signing on the dotted line. Taking legal counsel ahead pre-empts most legal problems saving you money (and grievances) on the long run. This advice applies both to landlords and tenants. You can hire our legal service from €165 plus VAT: Rentals (contract drafting). Rental contracts in English also available.

Seven most common illegal clauses in Spanish lease agreements

1. 11-month rental contracts are watertight. Eleven-month contracts is a popular urban myth that somehow manages to perpetuate itself from one year to the next. Such contracts were designed to circumvent Spain’s Urban Tenancy Act (which deals with 12 months renewable contracts) and thus waive generous long-term tenant entitlements. 11-month contracts are void and when challenged at court, a judge will rule they are in fact a long-term contract subject to the LAU, meaning tenants can stay in a property for three years. If landlords wish to avoid the lenient tenant entitlements set by the LAU, they should be signing seasonal contracts instead which legally waive them. More details in my articles: Urban Rental Law in Spain – Spain’s Tenancy Act – 8th May 2016 and Seasonal lets: an alternative to holiday home rentals – 8th of October 2017.

2. Non-renewable 12-month rental contracts. A similar trick to point one above, is to word a long-term rental contract, which constitutes a permanent abode, as a non-renewable 12-month contract. Forbidding the extension avoids a tenant staying in a property for a number of years. Such a clause is null and void on being legally challenged. A tenant is allowed to stay in a property for up to three years at his sole choice (he can move out ahead if he pleases, providing six months have elapsed, see point three below). Only a tenant may choose whether to renew or not his rental agreement for a further 12 months. Spain’s tenancy laws are biased towards tenants for historical reasons outlined in my article Urban Rental Law in Spain – Spain’s Tenancy Act.

3. Cast-iron 12-month rental contract. Following on the above, another frequent clause is to word a contract as a 12-month contract, meaning a tenant cannot pull out of the rental contract ahead of the 12 months for whatever reason. This clause is also null and void following the amendment to Spain’s Urban Tenancy Act in June 2013. As explained above, a tenant may move out of a property ahead of the 12 months so long as 6 months have gone by. He must notify in advance his landlord of his intention of moving out but there is no need to justify a reason for it. The tenant however will have to pay a compensation to the landlord on breaking away for the outstanding duration of the long-term contract. So, there is a price to pay on bailing out ahead of time.

4.  Two months rental deposit. By law, a landlord can only request a one-month rental deposit from a tenant on rental agreements subject to the LAU (Spain’s Tenancy Act). Notwithstanding, additional guarantees may be requested but they are not labelled as a ‘deposit’ from a legal point of view. On the other hand, by law, landlords of seasonal contracts must request a minimum of a two-month rental deposit. Often both type of contracts are confused leading to mistakes. More details in my article: Urban Rental Law in Spain – Spain’s Tenancy Act – 8th May 2016.

5. Right of entry. Frequently, concerned landlords word into a tenancy agreement the right to visit the rented property giving only a short notice. This is in fact null and void. This error stems from a misconception, when a landlord rents a property, he loses possession of it until such a time the keys are returned. What this means is that a landlord is forbidden to enter (his own) property without the express written permission of his tenant. Should a landlord disregard this, he can be criminally prosecuted for illegal trespassing being remanded into custody. More details in my article: Renting in Spain: Top Ten Mistakes – 8th of June 2011.

6. The tenant is responsible for any damage to the (rented) property. Frequently, landlords word rental contracts in such a way that they make tenants responsible for any and all damages to the property. Such a clause is – you guessed it – null and void. Tenants are responsible of paying for the normal wear and tear. Landlords must pay for repairs and maintenance that allow the property to be apt for dwelling purposes as per art. 21 LAU.

7. In the event of a sale, the tenant must leave. Another common mistake is to word a rental contract in such a way that if the property is sold whilst it is being rented out as a permanent abode, the tenant must leave the property (with his family). This again is null and void. Although following the amendments to Spain’s Lease Act in 2013 there are legal reasons which allow a landlord to bypass the three-year rule and kick out his tenant ahead of time, a sale is not one of them. The new buyer will be forced to respect the outstanding tenancy agreement until it ends (the full three years). This may lead to complicated legal situations with multiple ramifications which exceed the purpose of this article. Legal advice should be taken.

Conclusion

Hiring a seasoned lawyer, in my experience, pays for itself on all the money you stand to save on avoiding the most common pitfalls on signing a rental agreement in Spain.

You should hire a lawyer from the onset, particularly if you are a foreigner in Spain, before you commit yourself signing on the dotted line of a tenancy agreement. All agreements should be put in writing and worded into the rental contract. Quite often these contracts are flawed or have clauses which are null and void as templates are frequently used which tend to perpetuate errors.

Unfortunately, practice tells me that most clients only come to us after they have signed and landed themselves in hot water. The legal fees they wanted to save themselves will now be threefold at least.

Bottom line, for your own good, hire a competent lawyer from the outset before you commit and sign a tenancy agreement or any other legal document for that matter. Trust me, you will save yourself money and aggravation on the long run.

 

Comments

Wijzigingen in de vrijstellingen voor de erfbelasting in Andalucia voor het jaar 2018

Zoals de meeste van onze cliënten inmiddels wel zullen hebben vernomen zijn er dit jaar in Andalucía aanzienlijke verbeteringen doorgevoerd voor wat betreft de hoogte van de vrijstellingen voor erfgenamen inzake de heffing van erfbelasting.

 

Vrijstelling van 1 miljoen euro

 

Per 1 januari 2018 hebben ouders die erven van hun (klein)kinderen, echtgenoten die van elkaar erven, en kinderen en kleinkinderen die van hun (groot)ouders erven in Andalucía recht op een vrijstelling voor de heffing van erfbelasting van maar liefst 1 miljoen euro per persoon. Bovendien is deze vrijstelling – anders dan voorheen – geen drempelvrijstelling meer.

Met andere woorden: als een erfgenaam 1,1 miljoen euro erft, vervalt deze vrijstelling niet, maar mag deze erfgenaam de vrijstelling van 1 miljoen euro in aftrek brengen en betaalt hij nog slechts over het restant van 100.000 euro erfbelasting in Andalucía. 

Er is wél een voorwaarde verbonden aan het verkrijgen van deze vrijstelling door echtgenoten, ouders, kinderen en kleinkinderen: het zogenaamde voorvermogen van een erfgenaam (zijn eigen vermogen) mag niet groter zijn dan 1 miljoen euro.  Als het eigen vermogen van een erfgenaam groter is dan 1 miljoen euro komt de gehele vrijstelling van 1 miljoen euro te vervallen. In dat geval kan door die erfgenaam nog slechts een beroep worden gedaan op de Spaanse nationale vrijstelling van 15.956 euro. Bij een erfgenaam die fiscaal resident is in Spanje wordt er daarbij gekeken naar zijn eigen vermogen wereldwijd (dus ook het buiten Spanje gelegen vermogen). Bij een erfgenaam die niet fiscaal resident is in Spanje wordt er enkel gekeken naar zijn eigen vermogen dat in Spanje is gelegen.

De voornoemde vrijstelling van een miljoen euro geldt zowel voor erfgenamen die wel fiscaal resident als die niet fiscaal resident zijn in Spanje. 

 

Vrijstelling voor vererving van de hoofdwoning

 

Daarnaast blijft de vrijstelling voor de vererving van de hoofdwoning (dus niet de tweede vakantiewoning!) die men in Andalucía heeft ingevoerd op 2 augustus 2016 gewoon in stand. De ouders, echtgenoot en de (klein)kinderen van een overledene hebben als erfgenamen recht op een aftrek variërend tussen de 100 % voor een hoofdwoning  van de overledene met een marktwaarde tot 123.000 euro en de 95 % voor een hoofdwoning met een marktwaarde van meer dan 242.000 euro. Om gebruik te kunnen maken van deze fiscale aftrek moeten de erfgenamen deze hoofdwoning gedurende driejaar na het overlijden van de erflater aanhouden, pas na deze periode van drie jaar mogen zij de woning verkopen. Als de woning eerder verkocht wordt zal er alsnog een naheffing volgen voor de erfbelasting.

Deze vrijstelling voor de gezinswoning is niet gelimiteerd tot een miljoen euro: als de marktwaarde van de hoofdwoning 2 miljoen euro is zal er voor de erfgenaam een aftrek mogelijk zijn van 95% van de waarde van de woning, dus 1,9 miljoen euro. De erfgenaam heeft dan echter niet óók nog recht op de voornoemde vrijstelling van 1 miljoen euro, maar slechts op de nationale vrijstelling van 15.956 euro. De vrijstelling van 1 miljoen euro is een variabele vrijstelling die alleen kan worden toegepast als de erfgenaam niet reeds een miljoen of meer aan vrijstellingen heeft genoten.

 

Schenkbelasting

 

Helaas zijn er op het gebied van de heffing van schenkbelasting weinig grote verbeteringen doorgevoerd in Andalucía. Enkel de vrijstelling voor schenkingen aan kinderen voor het opstarten of uitbreiden van een eigen bedrijf in Andalucía is flink verhoogd (een vrijstelling tot 1 miljoen euro). Daarnaast bestaat er een vrijstelling voor het schenken van geld aan een kind jonger dan 35 jaar voor de aanschaf van een eerste eigen woning in Andalucía en voor het schenken van een eerste woning aan een afstammeling die onbekwaam is. Voor andere schenkingen aan kinderen zijn in Andalucía geen vrijstellingen beschikbaar.

 

Wij hopen u hiermee weer voldoende geïnformeerd te hebben over de wijzigingen op het gebied van de erfbelasting in Andalucía in 2018.

Met vriendelijke groet,

Mede namens mijn collega Renato Zanardi,

Judy Tromp

Notaris (toegevoegd)

 

HAK & REIN VOS JURIDISCH ADVISEURS EN NOTARISSEN

Meentweg 8,        
8224 BP Lelystad

T (0320) 24 73 94
F (0320) 23 39 20

KVK
 32141213
BTW NL8045.88.934.B.01

Carrer W.A. Mozart 3,
03581 El Albir/l’Alfàs del Pí (Alicante)

T 965 020 254 (vanuit Spanje)
T (0320) 24 73 94 (vanuit Nederland)

Calle Jacinto Benavente 23,
29601 Marbella, Málaga

T  965 020 254 (vanuit Spanje)
T (0320) 24 73 94 (vanuit Nederland))

www.hakreinvos.nl
www.erfrechtinspanje.nl

 

 

Comments